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关于我市房地产开发经营管理工作情况的调研报告
来源 : 城建环资工作室 发布日期:2018-11-13

  根据市人大常委会工作安排,9、10月份,张大勇副主任带领城建环资委员会及工作室的同志,对我市房地产开发经营管理工作情况进行了广泛深入的调研。先后到市国土资源房管局、城乡建设委、规划局等相关部门进行了座谈交流,到市北区召开了相关部门、部分人大代表、街道社区居民代表参加的座谈会,召开了房地产方面专家和房地产企业负责人座谈会,多层面征求意见建议。

  一、基本情况

  近两年,中央反复强调“房住不炒”的定位,提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。按照中央和省市委的要求,我市不断加强房地产市场调控,进一步加大住房保障力度,通过一系列政策措施的实施,确保了我市房地产市场的平稳健康发展。

  (一)开发建设稳步增长。今年1-9月,全市房地产开发完成投资1079.3亿元,同比增长4.6%。全市各类房屋新开工面积1937万平方米,同比上升22.3%。今年前8个月,全市已批复供地方案的住宅用地12008亩。全市房地产业实现税收收入308亿元,同比增长29.6%,占全市税收收入的比重为22.5%。

  (二)调控力度不断加大。我市先后出台了限购、限贷、限售、限价、限卖等调控措施,抑制投资投机性购房行为,保护支持刚性和改善性住房需求。今年前8个月,全市新建商品住宅销售10.2万套,同比减少11.3%;销售面积1175.3万平方米,同比减少7.3%。截至今年9月底,全市新建商品住宅库存10.66万套,同比增长3.2%,库存去化周期为9.2个月,库存水平处于合理区间下限。

  (三)市场变化特点明显。一是商品住宅价格回稳。从9月份价格指数情况看,同比上涨10.4%。考虑到政策影响的滞后性,以及最近房地产市场出现的新情况、新变化,多数专家及机构预判近期房地产市场商品住宅销售量将继续回落,销售价格趋于稳定或小幅下行。二是一二手房价格倒挂。去年我市对新建商品住房实施限定预售价格等政策,对抑制新建商品住宅价格上涨发挥了较大作用,但因购房需求高于房源数量,推高了新建商品住房周边二手房交易价格,个别区域出现二手房价格高于新房价格的倒挂现象。三是主城区冷外围区域热。前8个月,西海岸新区、即墨区和胶州市占据全市新建商品房销售面积排名前三位,合计占比56.4%;相较于外围区域市场的火热,主城区受土地供应不足、建成房源少、价格过高等因素影响明显,市南、市北、李沧和崂山四区合计仅占全市新建商品住宅销售面积的11%。四是房地产新兴业态发展快。与农业农村相关的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产开发建设项目蓬勃发展,但缺少相关政策制度保障和规划指引。

  二、存在问题

  (一)市场供需矛盾依然突出。一是住宅用地资源趋紧。尤其是主城区可用土地少,市南、市北、李沧、崂山及部分热点区域住宅有效供应无法匹配市场需求,市场供需失衡导致稳控市场压力增大;部分已供住宅用地不能及时转化为有效的住房供给,2011年至2016年六年间,全市累计供应住宅用地2192宗、11.4万亩,但因种种原因有2.4万亩尚未开发利用,占供应总量的21.2%。二是供地结构不尽合理。商业地产房屋供应过剩,工业、物流、养老、旅游等跨界地产比重偏低。三是供需价格矛盾突出。受土地价格、原材料、人工等成本刚性增长影响,开发企业对房价依然存在较高预期,企业追求利润与购房者企盼低价房源的矛盾依然突出。四是二手房市场不够活跃。二手房价格高而市场接受度不高,主要原因是二手房大多为早年建设的老房子,基础设施配套不完善、内部结构不合理、物业服务水平低,我市每年新增上市二手房40余万套,约7万套成交,成交率仅为17.5%。

  (二)住房租赁市场发育不成熟。一是住房出租利润低。受近两年青岛房价涨速快于租金涨速的影响,出租房屋的利润空间较小。二是开发企业住房租赁积极性不高。按照现在的租金和税费政策,租赁企业每月实际收益的约25%将用于缴纳各种税费,拉长了企业的投资回报周期。三是租赁住房供需结构性矛盾突出。我市的租赁住房需求群体主要为来青、留青工作的大学毕业生或外来务工人员,受个人经济能力、职住因素等影响,需求多为面积小、租金低的主城区房屋;但我市住房租赁市场的房源多为周边区域大面积房屋,交通便捷、生活便利、性价比高的小面积房屋较少。四是商业办公用房利用率低。已建成的商业用房、办公用房等市场需求不足,闲置率较高,造成资源浪费。

  (三)市场监管存在漏洞。房地产市场监管涉及工商、物价、土地房管、建设、规划、城管等多个部门,由于个别环节职责不清、沟通不畅、配合不紧等原因,造成市场监管存在漏洞。存在房地产开发经营管理的相关数据统计不完整、不一致、不规范,数据信息公布不全、不及时等现象。房地产企业、中介机构为规避限购、限价等调控政策,出现了销售现场信息公示不实、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用,通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价,未取得预售许可证销售商品房,捂盘惜售或变相囤积房源,违背购房者意愿搭售车位车库、签订阴阳合同、虚假装修,拒绝公积金贷款等违法违规乱象。

  (四)配套设施建设不完善。老城区部分建设项目,新开发地块受周边区域环境限制,项目红线内外建设进度不衔接,房地产项目竣工验收后周边道路、管网等市政配套设施不能同步交付使用,导致房屋建成后无法及时移交。部分垃圾转运站、公厕等邻避项目,道路、管网、公共绿地等市政设施,学校、医院、养老机构、幼儿园等公益项目,由于规划、征地、资金等原因,不能与房地产项目同时建成使用。房地产开发企业在出让土地上建设的用于行政管理与社区服务的配套设施,按规定应当由区市政府按照房地产成本价回购,但现实中存在政府不愿出资回购,企业又无权对外销售的现象,导致建成后的公共服务设施闲置。2016年12月,我市出台了既有住宅加装电梯的政策,社会关注度高,但目前得以实施的项目很少。

  三、意见建议

  (一)坚持综合施策,确保房地产市场平稳健康发展。要毫不动摇地坚持“房住不炒”的定位,坚持调控政策的连续性、稳定性,保障人民群众刚性居住需求,坚决遏制投机炒房,引导需求稳步释放,避免出现房价大起大落。要加快转变发展方式,大力推动新旧动能转换,培育新的经济增长点,不断降低对土地财政的依赖。要根据城市总体规划和人口分布,结合城市有机更新、人口变动、产业布局、住房保障、房地产市场走势等实际情况,科学测算房地产建设空间布局和建设总量,科学制定房地产建设计划。要建立完善房地产市场评价和监测预警体系完善对房地产调控工作的评价考核机制,严格落实调控主体责任。

  (二)保障土地供给,不断满足人民群众住房需求。要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房政策体系,根据住房人群需求情况,科学合理确定商品房、保障房、公共租赁用房供地比例、商住比例和供地区域;在切实保障中低价位、中小套型普通商品住宅用地供给的同时,适度增加改善型、高品质商品住房供地;满足不同层次的住房需求。要积极应对人口老龄化趋势,适度增加医疗服务、健康养老等产业土地供给。要进一步加大老旧城区改造更新和棚户区改造力度,提高环境质量,改善居住品质。各职能部门要加强沟通协调配合,加强房地产用地供后监管,对已供土地的开竣工、建设进度等情况进行动态监测。积极盘活存量土地,依法从快处置闲置土地,进一步提高土地利用效率,确保已供应的土地尽快形成有效住房供应。

  (三)加强规划引领,推动房地产业持续健康发展。要站在经济社会发展全局的高度,积极推动房地产业的持续健康发展。在新一轮城市总体规划修编过程中,要结合我市经济社会发展水平、住房供需状况、城市发展布局、轨道交通等基础设施建设、人口流动变化趋势、老旧城区改造更新等实际情况,统筹生产、生活、生态空间,科学编制住房发展规划,合理规划住房和用地规模、结构、时序,引导相关资源合理配置。要统筹基础设施和空间布局,进一步增强轨道交通沿线、重点交通枢纽周边等人口导入重点区域的承载力和吸引力,引导产业、就业和人口有序流动,促进职住平衡,创造安居乐业的良好环境。要统筹城乡房地产市场发展和房地产开发布局,大力推动农业农村的文化旅游、健康养生、休闲度假等房地产新兴业态的发展,助力乡村振兴战略的实施。

  (四)规范市场秩序,切实维护好购房者合法权益。要下大力净化房地产市场环境,维护房地产市场秩序,加快建立和完善房地产行业信用体系,强化信息共享,推动信用体系建设成果服务于行业发展和监督管理,加大守信激励和失信惩戒力度。要坚决打击房地产开发企业和中介机构恶意炒房、违背购房者意愿搭售车位车库、虚报装修价格、虚假宣传、签订阴阳合同等违法违规行为,并记入企业或责任人信用不良记录,向社会公布。进一步加大力度,采取切实可行的措施,加快已入住未办证房屋的不动产权证办理效率,维护购房者合法权益。要加强和规范房地产开发经营管理相关数据的统计发布工作,确保数据的准确性、及时性,为政府科学决策、为房屋交易各方提供准确可靠的参考依据。要加强政策解读和市场信息公开,定期发布权威信息,及时释疑解惑。要加强宣传引导,充分利用广播、电视、报刊、网络等主流媒体正面发声,营造良好舆论氛围,引导群众理性买卖、租赁房屋。

  (五)盘活存量房源,推动二手房市场和租赁市场发展。要加大存量房普查力度,掌握真实可靠的数据资料,强化政策研究,尽快出台和完善相关政策措施,加速存量房流转,快速形成有效供给,实现房产资源合理配置。要进一步激活二手房市场,合理引导房价,健全交易制度,透明交易信息,稳步提高二手房在住房交易市场中的份额。要加强老旧小区的维护管理和基础设施改造更新,调整和完善加装电梯的政策措施,推动这项惠民工作的落实,不断提升环境质量和物业服务水平。要完善住房租赁交易服务平台,为租赁市场供需提供高效、准确、便捷的信息服务,规范中介机构房源信息发布、服务收费和企业、个人出租住房行为。要鼓励闲置或者利用效率低的商业办公用房,引入卫生医疗、养老健康、教育培训、文体娱乐等基础配套属性的功能性产业。要全面清理住改商、住改办等现象,引导企业购置、租赁商业用房、写字楼开展经营活动。

  (六)完善配套设施,为市民提供宜居的良好环境。要加强道路交通、地铁、医院、学校、商业服务等重大基础设施规划建设,提升房地产开发区域成熟度和便捷性,提高房地产用地使用价值和居住品质。要根据人口聚集和城市发展状况,科学配置、优先同步建设居住区配套市政设施,以及幼儿园、农贸市场、社区综合体、养老机构、公园绿地等居住区公共服务设施,完善居住区功能,增强居住的便利性和舒适性。要参照配套幼儿园规划建设模式,调整居家养老规划设计规范,把养老机构建设纳入城市基础设施配套费建设范围。拟出让的土地周边规划的公共配套设施,要同步建设,未建设或未纳入同步建设计划的,要暂停该土地供应。在土地出让方案及土地出让合同中,明确由土地竞得人代建的公共配套设施,要按规定的建设时限和要求,与开发项目同步建设、同步验收,确保公共配套的完整性。

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